28 Jul ¿Qué impuestos tengo que pagar por alquilar mi vivienda con fines turísticos?
Con motivo del auge experimentado en los últimos tiempos por las plataformas de software dedicadas a la intermediación en los alquileres turísticos, realizados por particulares, así como de las nuevas obligaciones fiscales que tienen que cumplir estas empresas intermediarias, vamos a analizar las principales cuestiones tributarias que afectan a este tipo de alquileres.
Hasta hace no mucho tiempo la incidencia de este tipo de operaciones era más reducida, quedando restringidas casi en su totalidad a los establecimientos hoteleros. Sin embargo, la irrupción de este tipo de plataformas ha puesto al alcance de muchos el alquiler de viviendas con fines vacacionales. Esto ha provocado que estas operaciones sean objetivo prioritario de los planes de control del fraude llevados a cabo por la Agencia Tributaria.
Además, con la reciente creación del modelo 179, que han de presentar trimestralmente las personas y entidades que se dediquen a la intermediación entre propietarios e inquilinos de viviendas con fines turísticos (Airbnb, Booking, Wimdu, Homeaway), informando del titular de la vivienda, de la situación del inmueble, de los días de disfrute de la misma con fines vacacionales y del importe percibido por el propietario, el control tributario que existe de estas operaciones se incrementa considerablemente.
En este sentido, y para aclarar bien la situación, vamos a sintetizar los distintos supuestos que pueden darse en el alquiler de vivienda de tipo turístico o vacacional y la incidencia que el IVA tiene en cada uno de estos casos:
- “ALQUILER DE VIVIENDA PARA SATISFACER LA NECESIDAD PERMANENTE DE VIVIENDA: TRIBUTA EN IRPF.”
- “ALQUILER DE VIVIENDA PARA USO VACACIONAL: SU FISCALIDAD DEPENDE DE LOS SERVICIOS INCLUIDOS CON EL ALQUILER Y DE SI HAY O NO INTERMEDIARIO EN EL ALQUILER.”
- A) Si el propietario arrienda directamente sin intermediarios la vivienda, comprometiéndose a prestar servicios al inquilino
durante su estancia, que puedan considerarse propios de la industria hotelera, este alquiler estará́ sujeto a IVA y el tipo
aplicable será del 10 por ciento. Esto implica que el propietario tendrá que emitir la correspondiente factura y presentar trimestralmente sus declaraciones de IVA. Además de las obligaciones para con el IVA (modelos 303 trimestrales y 390 anual), habrá́ que estar dado de alta en el correspondiente epígrafe de IAE, así como emitir las correspondientes facturas por el arrendamiento.
Estos servicios son, principalmente, los siguientes:
- Recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto.
- Limpieza del inmueble y cambio de ropa de cama y baño de forma periódica (al menos con periodicidad semanal).
- Lavandería.
- Servicios de alimentación y restauración.
- B) Si el propietario alquila directamente sin intermediarios, el inmueble, sin comprometerse a prestar servicios complementarios al inquilino durante su estancia, el alquiler resulta sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, pero exento de IVA
En consecuencia, el propietario no tiene obligación de expedir factura ni de presentar declaraciones trimestrales por este impuesto. Sin embargo, el propietario puede prestar ciertos servicios accesorios durante la estancia y entre un periodo de alquiler y el siguiente, que no afectan a la exención en el IVA del alquiler, como son:
- Los servicios de cambio de ropa o limpieza prestados a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- El mantenimiento de la piscina y del jardín.
- El pago de los consumos por el propietario.
- El servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio, así como de la urbanización en que está situado.
- La entrega de las llaves a la entrada y recogida a la salida de los inquilinos o el servicio de atención telefónica 24 horas.
- Los servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
- El equipamiento de la vivienda con lo necesario para la estancia (sábanas, toallas, menaje, televisión, internet, piscina o aire acondicionado).
En cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es preciso destacar que los rendimientos obtenidos en los arrendamientos de vivienda de carácter temporal, en los que la vivienda no adquiere el carácter de vivienda habitual del inquilino, carecen de la reducción del 60 por ciento de la que gozan los alquileres de larga duración.
Como puede observarse, las obligaciones tributarias que rodean a los arrendamientos de viviendas vacacionales pueden variar considerablemente dependiendo de muchos factores, por lo que habrá que tener en cuenta todos estos aspectos a la hora de planificar el inicio de una actividad de estas características.
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