02 Sep ¿Se deben registrar los contratos de arrendamiento?
Como bien es conocido, el contrato de arrendamiento, contrato de alquiler o locación, es un contrato en virtud del cual, existe una relación entre dos partes, mediante la cual se obligan, de manera recíproca y por un tiempo determinado, la cesión de un bien o servicio quedando, obligada la parte que aprovecha la posesión a pagar un precio determinado.
Se trata, por tanto, de acuerdos privados entre las partes, en los que propietario (o arrendador) e inquilino (o arrendatario) determinan las condiciones del alquiler, y no hay obligación de registrarlo en ningún organismo. Sin embargo, registrarlo en el organismo autonómico dispuesto por cada Comunidad Autónoma para ello, tiene una serie de consecuencias.
El registro suele ser gratuito, y favorece a ambas partes en diversos aspectos, llegando a ser obligatorio para obtener ciertas ayudas o ventajas fiscales y de otra índole. Muchos de estos aspectos dependen de la Comunidad Autónoma, que es quien tiene competencias en esta materia, por lo que pueden variar de una a otra.
En particular, el contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles se inscribe, si así es decidido y acordado por las partes, en el Registro de la Propiedad. No solo se inscribe el contrato de arrendamiento inicial, sino también los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin limitación ni requisito especial alguno, de conformidad art. 2 no 5 Ley Hipotecaria.
El procedimiento es similar al de cualquier otra escritura pública: se acude a un notario para que certifique el acuerdo y que verificará que no existe ninguna ilegalidad en él. Ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Como hemos dicho, el registro no es requisito esencial para que el contrato sea perfectamente válido, desde el punto de vista legal. No obstante, sí que hay una serie de aspectos legales que sí son diferentes, por el hecho de que el contrato esté registrado.
El más importante de todos es que el registro del contrato permite al propietario (arrendador) acceder a un mecanismo más rápido y efectivo de desahucio, en caso de impago de la renta por parte del inquilino. En estos casos la falta de pago podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y no será necesaria una sentencia declarativa.
En el momento en que se registra el contrato en el organismo correspondiente, también queda allí depositada la fianza. Eso supone una garantía para el inquilino a la hora de que, llegado el momento de su finalización o rescisión, pueda recuperarla sólo con el documento que acredite su terminó.
Además, y desde el punto de vista del arrendatario, en caso de venta del inmueble durante la duración del contrato, si el contrato de alquiler tiene una duración inferior a cinco años el comprador está obligado a mantener al inquilino ese periodo de tiempo, esté o no inscrito. Pero en los contratos superiores a cinco años, si no están registrados, el comprador sólo debe mantener al arrendatario los cinco primeros años, mientras que si está registrado, debe mantenerlo la totalidad del plazo del contrato.
Es decir, la inscripción otorga al arrendatario una ventaja importante para el supuesto de que el inmueble se venda, y ello porque, si cuando se produce tal compraventa el contrato de alquiler hubiese quedado reflejado en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario quedará obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, por lo que el inquilino puede continuar disfrutando de sus derechos como arrendatario de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato.
El principal, y único, inconveniente que nos podemos encontrar en el trámite del registro del contrato de arrendamiento son sus costes, tanto desde el punto de vista económico, como burocrático. Sin duda, inscribir el contrato tendrá un coste superior que el que tendría realizar un mero contrato privado entre el arrendador y el arrendatario. No necesaria, o exclusivamente, en forma de tasas (que pueden presentarse, o no, en función de lo establecido por cada Organismo regulador), pero sí en forma de otros costes (honorarios, tiempo de gestión, profesionales, etc…).
En consecuencia, y como conclusión, ante la falta de obligatoriedad de la inscripción o registro, deberán ser las partes del contrato las que sopesen si la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad les resulta o no conveniente.
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